Бүгінде – ипотекаға мұқтаж адам көп. Алайда көбісі бүгінгі қолданыстағы ипотекалық бағдарламаларға сай келмей әбігерге түсіп жүр. Табысты растау, кепілгер табу, зейнетақы қорында қаражаттың жеткілікті деңгейде болуы сияқты шарттар көп. Бұл ипотека алуға біршама кедергі болып тұр.
Елдегі ең үлкен ипотекалық бағдарламалар топтасқан Отбасы банк институты болып саналады. Халықтың ең көп жүгінетін орталығы да осы банк. Дәлірек, Отбасы банктің 2003 жылдан бері классикалық бағдарламасы бар. Яғни, салымшы 3 жыл бойы үй құнының 50%-ын жинаса, қалған соманы 3,5%-дан 5%-ға дейінгі ең төменгі мөлшерлемемен ала алады. 2018 жылдан «Әскери баспана» тұрғын үй төлемдерін алатын әскери қызметшілер мен арнайы орган қызметкерлеріне арналған бағдарлама жұмыс істеп тұр. 2019 жылдан бері «Жас отбасы» неке қиғандарына 5 жылдан аспаған жас жұбайларға арналған. Шарттары бойынша алдымен 1-2 жыл ішінде 50% жинап, содан кейін 6%-бен несие алуға болады. Дәл сол жылдан бері «Бақытты отбасы» көпбалалы, мүгедек бала асырап отырған және толық емес отбасыларға, сондай-ақ жетім балаларға арналған жеңілдетілген ипотека ұсынып келеді. Мөлшерлемесі – 2%-дан басталады 2021 жылдан бері «Ұмай» әйелдер ипотекасы Азия даму банкімен бірлескен, табысы бар әйелдерге арналған бағдарлама. Бастапқы жарна 15-20%-дан басталады. 2024 жылдан бері «Наурыз» Тұрғын үй кезегінде тұрғандарға 7%-бен, қалған азаматтарға 9%-бен берілетін жаңа ауқымды бағдарлама. Бастапқы жарна – 20% болғаны жөн. Дәп сол жылдан бастап «Отау» жастар мен банктің тұрақты салымшыларына арналып шығарылды. Сыйақы мөлшерлемесі – 9%, бастапқы жарна – 20% болуы керек. Жалпы әр салаға арналған, өңірлік т.б. бағдарламалар бар. Бәрінің клиенттерге қоятын талаптары ұқсас келеді. Аталған бағдарламалар жақсы-ақ. Бірақ, мұның шарттарына сай келу оңай емес-ті.
Сонымен қатар, 2018 жылы іске қосылған «7-20-25» бағдарламасына биыл бірқатар өзгеріс енгізілді. 2025 жылдың 1 қаңтарынан бастап ипотека рәсімдеу үшін қарыз алушы мен оның жұбайының соңғы 18 айда баспанасы болмауы керек. Бұл бірақ екінші деңгейлі банктерге қолданылады. Демек, қолданыстағы бағдарламалардың қай-қайсы да оңтайлы болмай тұрғаны жасырын емес-ті.
Капиталистік қоғамда бәрі ақшаға тіреледі. Табыс таппай отыру мүмкін емес. Әсіресе, баспаналы болмай бей-берекет жүре алмайсыз. Өйткені отбасы асырау керек. Жанұяға тұратын баспана қажет. Ал мұны алайын десе, көп адамның банкпен мәселелері бар. Түрлі жағдайлармен несие алып төлей алмай дал боп жүр. Тіпті кредит жауып немесе мерзімді ұзартып, ай сайынғы төлемді азайтып алса да, кемінде 3-4 жыл өтпей, банк алдындағы төлем қабілетін қайта дәлелдемей қоғамнан тәуір тұрмыс тілеуге де мүмкіндік жоқ.
Осы орайда, META University бизнес мектебінің директоры, Sana business академиясының негізін қалаушы Мақсат Халық ипотеканы оңтайландырып, баспананы халыққа қолжетімді ету үшін реформа жасау қажет деп санайды.
– Қазақстан қоғамында баспаналы болу өте өзекті. Көп азамат баспанаға зәру. Оның ішінде тұрғын үйге кезекте тұрғандардың өзі 600 мыңнан асып жығылады. Бұл тізімде бары ғана, оған кірмей қалған қаншасы үйсіз-күйсіз жүр. Ал құрылыс қарқынына қарасақ, жылына 15-17 млн шаршы метр үй салынады. Ойланып қарасаң, бұл 100 мың отбасының баспаналы болуына әсер етуі керек. Мұның өзін алып зерделесек, кезекте тұрған азаматтардың өзін үймен қамту үшін әлі 5-6 жыл уақыт керек дегенді аңғартады. Біздің көзқарас бойынша, елде баспанаға зәру азаматтардың көлемі 2 миллионнан асады. Жас отбасылар көбейіп, баспанаға сұраныс тым артып барады. Міне, солар тез өсіп жетілуде. Олар да қазір шаңырақ көтеріп, баспана іздеуде. Осының бәрін қамтамасыз ету үшін әлі де 20 жыл күтуіміз керек. Осыған қарап, бұл салада да өте үлкен реформа болуы керек деп санаймыз. Сол үшін өндіріс қуатымызды арттырмасақ, мәселе шешілмейді. Алматы, Астана, Шымкентте урбанизация өте жоғары. Мегаполистерге көшіп келгісі келетіндер көп. Аталған алып шаһарларда бағалар өсе беретіні сондықтан. Мемлекет бірінші кезекте жаңа компаниялардың құрылуына, бәсекелестіктің артуына жағдай жасаса екен. Екіншіден, құрылыс компанияларына о, баста тұрғын үй салу мақсатын айқындап, жерді құжаттық тұрғыда лайықтап берген дұрыс. Әйтпесе, әкімшілік-құжаттық мәселеге құрылыс компаниялары ақша төлеген соң да, үй сататын кезде қымбат баға қояды. Үшінші, шұңқыр қазудан бастап үй эксплуатацияға берілгенше тағы да бюрократиялық кедергіге ұшырайды. Сондықтан үй бағасын тұрақтандырып, ипотеканы оңтайландыру қажет, – дейді қаржыгер.
Кредиттік тариханамасы бүлінгендер қайтпек?
Бірінші Кредиттік бюро, Ұлттық банк деректеріне сәйкес, Қазақстанда кредиттік тарихнамасы бүлінген несиесін 90 күннен астам төлемей жүрген азаматтардың жалпы саны кейінгі үш жылда, шамамен 550 мыңнан 600 мың адамға дейін артыпты. Қарыздардың басым бөлігі тұтынушылық бағытта рәсімделген. Яки, осыншама адам кредиттік тариханамысның кесірінен не үй, не көлік ала алмай әбігерге түсіп жүргенін аңғартады. Сондай жанның бірі елорда тұрғыны Олжас Мұратбек. Ол өз басынан өткен оқиғаны былайша баяндап берді.
– Кезінде жеке қажеттіліктер үшін екінші деңгейлі банктен 5,7 млн кредитті 7 жылға, айына 161 мың тегемен төлейтін болып рәсімдегенбіз. Ол уақытта бойдақ едік, кейін үйлендік, 2 балалы болдық. Айлық азайып, табыс жетпей қалды. Оның үсітне тұрмыс тіршілікке деп ұсақ-түйек кредитті ала беріппіз. Осылайша, ай сайын 250 мың теңге кредит төлейтін болып шықтық. Ал табыс осы тақылеттес. Кейінгі 2-3 жыл бойы қарызға батып, банктердің қара тізіміне ендік. Сөйтіп, Алматыдан Астанаға қоныс аудардық. Қосымаша жұмыс істеп, үнемдеп жүріп ұсақ кредиттерді жаптық. Содан банкке өтініш жазып, қалған 2,5 млн теңгені жылын ұзартып, айына 96 мың теңгеден төлеп тұратындай етіп жасадық. Елордаға келген соң әйел, бала-шағамен пәтер сығалап жүру қиын. Сондықтан үй алғымыз келіп жүр. Бірақ қай банк болсын кредиттік тариханамасы бүлінген адамға рұқсат бермейтініне көз жетті. Маған кемінде 2-3 жыл бойы ипотека немсе автонесие берілмейтін біліп, меселім қайтты. Тым құрығанда 6 ай бағалап, одан кейін біз сияқты жандарға ипотека берсе екен. Әйтпесе қалай үйлі боламыз, банктің талабынан қалай өтеміз?!, – дейді ол.
Ашық дереккөздерде, елімізде табысын толық немесе ішінара растай алмайтын және соның кесірінен ипотека нарығынан тыс қалып жатқан азаматтардың саны шамамен 1,5 миллионнан 2 миллион адамға дейін жетіпті.
Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығының деректері бойынша, ипотека өтінімдерінен бас тарту деректері көбейген. Банктерге стандартты шарттармен ипотека алуға түсетін өтініштердің 75%-дан астамы мақұлданбайды. Жалпы өтінімдердің тек 22,5%-ы ғана оң шешім алады. Бас тартудың ең басты екі себебі бар. Біріншісі – нашар кредиттік тарих, екіншісі – ресми табыстың жеткіліксіздігі мүлдем мақұлданбауға себепші көрінеді.
Неге қолжетімді емес?
Экономист Ерғазы Тілегенұлы қазіргі қолданыстағы ипотекалық бағдарлама шарттары азаматтардың үй алуына, нарықтық ахуалға ешқандай сәйкес келмейтінін айтады.
– Ипотекалық бағдарламалардың қатарын көбейтіп, халыққа қолжетімді ету керек. Әйтпесе, қазіргі қолданыстағы бағдарламаларға жұрттың көбісінің табысы жетпей, алғашқы жарна таба алмай дал боп жүр. Мәселен, елодадан құны 30 млн теңгелік пәтер алу үшін кемінде бастапқы жарна 20 пайыз болғанның өзінде, 6 млн теңге құю керек. Ал өзі 250 мыңға жұмыс істеп, жан бағып жүргенде бұндай көп ақшаны үлкен қалаларда қайтіп жинамақ. Тіпті, ішпей-жемей жинағанның өзінде 7-8 жыл талмай салымшы болуы керек. Логикаға салсақ, бұл аралықты үйдің бағасы қымбаттап, әлгі жинаған ақша инфлияция салдарынан, құнсызданып түкке татымай қалады ғой. Сондай-ақ, бала күтіміндегі аналарға баласы 1,5 жасқа жеткенше айына 25 мың теңге көлемінде жәрдемақы алса, ешқандай банк ипотека бермейді екен. Бұл – өте ұят. Ресейде «Ана капиталы» бағдарламасы бар, Венгрияда, Германияда ипотекалық жеңілдіктер толып жатыр. Сондықтан бізде де жаңадан жастарға, жас отбасыларға оңтайлы ипотекалар шығарып, бастапқы жарнаны азайтып, кредиттік тариханамасы бүлініп, қара тізімнен шыққан болса, небәрі 6 айдың ішінде жаңартып беретін жүйе жасап, баспаналы етудің жолын қарастырса екен. Әйтпесе, баспана проблемасы қордаланып, қарапайым халық үйге қолжеткізе алмаса, үй алған күннің өзінде ипотекасының төлем жүктемесі ауыр болса, баспана елдік мәлесеге айналып кетпесіне кім кепіл, – деп түйді экономист.
Жазғы баспана бизнес пе?
Еуразиялық франчайзинг қауымдастығының президенті, білікті экономист әрі қаламгер Бекнұр Қисықов та, ипотеканы халыққа қалайда қолжетімді ету керек дейді. Сондай-ақ басында ондаған пәтері барларды халық түгел баспаналы болғанша шектеу қажет деген пайымда.
– Баспананы қолжетімді етудің жолдары жетерлік. Ипотеканы қымбаттатуға болмайды. Тіптен Кеңес дәуірінде де үй халыққа өте қолжетімді болды ғой. Ол кезде пайызсыз беретін. Мақтап отырғаным емес, шынтуайтында солай болған. Ипотека – әлеуметтік кредит. Бір адам оншақты пәтер ұстауға болмайды деп ойлаймыз. Бұл нарық заңына қайшы келсе де, әзірге осы ережені енгізу керек боп тұр. Кейбіреулер 20-30 пәтердің қожайыны болып жүр. Ал елде ипотекаға мұқтаж адам көп. Парадокс! Сондықтан халық баспаналы болып үлгергенше, нарық заңдарына қайшы келсе де, үйіп пәтер алатындарды шектеу керек. Ең көп дегенде бір адам – 2-3 үйден артық алуға тыйым салу керек. Ипотека қазір бизнеске жұмыс істеп тұр. Ал шын мәнінде ол – халыққа жұмыс жасағаны дұрыс. Баспанаға мұқтаж, үй ала алмай жүрген жастарға ең көп дегенде 7-9 % жаңа мемлекеттік бағдарламамен, жеңілдетілген үймен қамту керек. Мемлекет мақсаты ипотеканы субсидиямен берсе, ғажайыптың ең ғажабы. Бір қызық деталь айтайын. 1989 жылы Алматының қақ ортасындағы элита да тұратын «Самал» ықшам ауданында қазақтың қарапайым жұмыс жасайтын жігіттері 3-4 бөлмелі үйлерге қолы жетті. Сол кезде Алматы қаласының әкімі Заманбек Нұрқаділов еді. Ол кісі сол шақтарда қазақтың санын 40 %-ға дейін жеткізгені рас. Кейін «Ақсай» мөлтек ауданынан да беріле бастады. Жалпы баспана бағыты реформаға сұранып тұр, – деп пайымдайды.
Түйіндей келе, қайткен күннің өзінде елдегі 1 миллинға жуық басапанаға мұқтаж адамдар үйлі болғаны абзал. Елдегі жыл сайынғы салынатын тұрын үй шаршы метірі едәуір ұлғайса құба-құп болар еді. Үй бағасы шарықтауы тежеліп, ипотека ел-жұртқа тиімді шарттармен үлестірілсе, қаншама адам үйлі-күйлі болар еді.
