Баспана қаншалықты қолжетімді?

Әр отбасының бақыты – жайлы қоныс. Бәрі үйлі болғысы келеді. Өйткені нарық заманында күні-түні еңбек етіп, баспаналы болу өте маңызды.

Өнеркәсіп және құрылыс ми­нистр­лігінің деректеріне сәй­кес, 2023 жылы 17,8 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді. 2024 жылы 19,1 млн шаршы метр баспана салынды. 2025 жылы 20,1 млн шаршы метр тұрғын үй іске қосылып, ел тарихындағы жаңа рекордтық меже тіркелді. Ал биыл жыл соңына дейін 18,5 млн шаршы метр тұрғын үй беру жоспарланып тұр. Демек, үй салу қарқыны жылдан-жылға артып келеді. Әйтсе де, бұл көрсеткіштерге әсте тоқмейілсінуге болмайды.

Тең мүмкіндіктер қаласы

Астана – елімізде құрылыс қарқыны бойынша алда тұрған шаһар. Халық өңірлерден, алыс-жақын шетелдерден көптеп келіп жатыр. Соның біршамасы тұрақтап қалатыны айқын.

ҰСБ мәліметінше, елордада 2024 жылы алдыңғы жылмен салыстырғанда құрылыс 16%-ға артып, 4,4 млн шаршы метрге жетті. 2025 жылы баспана салу қарқыны өткен жылмен салыс­тырғанда 8,5%-ға көбейіп, 4,8 млн шаршы метр үй салынған. Биыл да бұл қарқын жалғасын таппақ.

Еуразиялық франчайзинг қауымдастығының президенті, білікті экономист Бекнұр Қисықов баспана мәселесін шешудің тиімді жолдарын ұсынды.

– Мемлекет үй құрылысын қадағалап, тек таза әрі сапалы салынған үйлерге жұрт қоныс­танса екен. Кейбір тұрғын үйлерде адамдар тұрмайды. Бәрін бизнес үшін алған. Егер адал бөлінсе, ипотека әлеуметтік бағыт деп танылса, пайыздары оңтайланса, елдегі баспана мәселесі шешілер еді. Ең бірінші кезекте көпбалалы отбасылар оңтайланған, қолжетімді баспанамен қамтылса екен. Алматыдағы үйдің құны шарықтап кеткен. Астанада біршама қолжетімдірек. Елордада құрылыс көп, үй алуға мүмкіндік мол. Дейтұрғанмен барлық жерде қымбатшылық дендеп алды. Ипотека қазір бизнеске жұмыс істеп тұр. Ал шын мәнінде ол халыққа жұмыс жасағаны дұрыс. Баспанаға мұқтаж, үй ала алмай жүрген жастарды ең көп дегенде 7-9% жаңа мемлекеттік бағдарламамен, жеңілдетілген үймен қамту керек. Мемлекет ипотеканы субсидия­мен берсе, баспана мәселесі шешілер еді, – деді экономист.

Айта кетейік, елорда елдегі құрылыс қарқыны бойынша көш бастап тұр. Мұнда келушілер қатары жыл санап артып барады. Астанада халық саны едәуір көбейіп, 1,7 миллионға жуықтады. Демек, баспана мәселесі өзекті күйінде қалып отыр дегенді білдіреді.

Үйі жоқтың – күйі жоқ

Халық даналығында «Үйі жоқтың – күйі жоқ» деген тәмсіл бар. Тегі рас сөз. Баспанаға мұқтаж, үй кезегінде тұрған азаматтар да баршылық. Ал үй мәселесін жеделтетіп шешу – уақыт талабы.

ӨКМ мәліметінше, Қазақ­станда 982705 адам баспанаға мұқтаж. Соның 600 мыңға жуығы әлеуметтік тұрғыдан осал топтарға жатады. Кезектегілердің 310878-і (шамамен 30%-ы) баспана алуға бірінші кезекте құқылы. Олардың қатарына ардагерлер, көпбалалы отбасылар, толық емес отбасылар кіреді. Қазақстанда баспаналы болудың 3 негізгі бағыты бар. Дәлірек айтқанда, мемлекеттік бағдарламалар арқылы, «Отбасы банк» бойынша, екінші деңгейлі банктердің коммерциялық ипотекалары қарастырылған. Әйткенмен, бұл шамамен 1 миллионға жуық адамның мәселесін шешуге қауқарсыз екені байқалады.

META University бизнес мектебінің директоры Мақсат Халықтың пайымдауынша, баспа­на бағасының шарықтап кетуіне бірнеше фактор бар.

– Біздің көзқарас бойынша елде баспанаға зәру азаматтардың көлемі 2 миллионнан асады. Құрылып жатқан отбасылар, 2000 жылдарда болған бэби-бум бар. Міне, солар тез өсіп-жетілуде. Олар да қазір шаңырақ көтеріп, баспана іздеу­де. Осының бәрін қамтамасыз ету үшін әлі де 20 жыл күтуіміз керек. Осыған қарап, бұл салада да өте үлкен реформа болуы керек деп санаймыз. Сол үшін өндіріс қуатымызды арттыр­масақ, мәселе шешілмейді. Алматы, Астана, Шымкентте урбанизация өте жоғары. Мегаполистерге көшіп келгісі келетіндер көп. Аталған алып шаһарларда бағалар өсе беретіні сондықтан. Егер 70 пайыз өзіміз отандық өнімдермен құрылысты қамтамасыз ете алсақ, керемет болар еді. Бұл, сөз жоқ, іскерлік белсенділіктің жандануына әсерін тигізеді. Қо­сымша шағын кәсіпорын­дар көбейеді, жұмыспен қамту күшейеді. Сонда ғана өзімізде сапалы шыққан өнімдермен салынған, арзанырақ пәтерлерге қол жеткіземіз, – дейді сарапшы.

Құжатсыз үйлер алаңдатады

Кейінгі кездері көпқабатты тұрғын үйлердің құжатына байланысты проблемалар жиі айтылып келеді. Құрылыс компаниялары үйдің құжатын түгендемей құрылысты бастап кетеді екен. Ал мұның соңы халыққа ауыр болып жатыр. Тіпті 5-6 жыл бойы ресми тіркеуде жоқ тұрғын үйлер бар. Яғни әкімдіктің балансына өтпеген соң, түрлі кедергі туындайтыны анық.

Білікті қаржыгер Мақсат Халықтың айтуынша, үйді салмас бұрын бюрократиялық кедергілерді шешіп, құжатын реттеп алған жөн.

– Мемлекет бірінші кезекте жа­ңа компаниялардың құры­луына, бәсекенің артуына жағдай жасаса екен. Екіншіден, құрылыс компанияларына о баста тұрғын үй салу мақсатын айқындап, жерді құжат тұрғысынан ла­йықтап берген дұрыс. Әйтпесе әкімшілік-құжаттық мәселеге құрылыс компаниялары ақша төлеген соң, үй сататын кезде қымбат баға қояды. Үшіншіден, шұңқыр қазудан бастап үй ­эксплуатацияға берілгенше та­ғы да бюрократиялық кедергіге ұшырайды. Мемлекеттік органдарға барып дәлелдеп, құжат кедергілерін шешіп жүргенде, үйді уақытында тұрғындарға тапсырып үлгермейді. Ал ол 6 айға созылса, қаншама жұмысшыны еңбекақымен, тамақпен қамтамасыз етіп, уақыттан ұтылып, шығынға батады. Мұның бәрі жиналып келеді де, үй құнының қымбаттауына әсер етеді. Сол үшін де осындай бюрократиялық кедергілерді түп тамырымен жою қажет деп есептеймін, – деп байыптайды қаржыгер.

Табысты растау неге қиын?

Көптеген азамат өзінің табысын растауға келгенде түрлі кедергіге тап болатыны жасырын емес. Мемлекеттік бағ­дарламаға қатысып, белгілі бір санатқа кіріп, өзінің ресми статусын дәлелдеуі қажет. Бұл арада да өзіндік кедергілер жоқ емес-ті.

Қаржыгерлер қауымдасты­ғының дерегінше, Қазақстанда ипотекаға өтінім берген әрбір 100 адамның шамамен 76-сы немесе өтінімдердің 76%-ы банктен бас тарту жауабын алады. Ал табысты ресми түрде растай алмау және төлем қабілетінің жеткіліксіздігі – осы бас тартулардың ең басты себебі. Қазіргі уақытта елімізде ипотекалық өтінімдердің тек 24%-ы ғана мақұлданады. Яғни мұндай цифрлардың артында қаншама баспанаға мұқтаж отбасылардың тағдыры тұр деген сөз. Бұл – ойлантарлық жағдай!

Алмагүл Әбілбек – көпбала­лы ана. Ол «Алтын алқа» иегері болса да, тұрақты баспана ала алмай, әуре-сарсаңға түсіп, табысты растауға келгенде көп қиыншылық көргенін айтады.

– Отбасымызда 7 бала бар. Тәубе! «Көпбалалы ана» санатына кіреміз. Үй кезегіне тіркелгелі 10 жылдан асты. Өткенде үй алатын кезегім келіпті. «Отбасы банкке» бардым. Өзім жарық тексеруші болып 220 мың теңге жалақыға жұмыс істеймін. Бірақ табысым өзіме, отбасыма, бала-шағаға шаққанда түкке жарамайды екен. Яғни банк бағдарламасының шарты солай көрінеді. Банк гарант табуға бірнеше уақыт берді. Алайда ешкім сіздің 10-15 жылдық ипо­текалық үйіңізге кепіл бола қоймайды. Кепіл болуға тапқан адамдарымның да айлық табысы артылып тұруы керек екен. Сөйтіп, көптен күткен үйден қағылдық. Күйеуім де табыс көзін табу үшін 6-7 ай бұрын Оңтүстік Кореяға жұмысқа аттанған. Біздіңше, мемлекеттік бағдарламаларда табысты растау, кепіл табу сияқты мәселелер оңтайлы шешімін тауып, үйдің бағасын халыққа тиімді етіп, ипотека тым қымбат болмаса деген тілегіміз бар, – дейді көпбалалы ана.

Брокерлердің дәурені жүріп тұр

Азаматтар брокерлік компанияларға жүгіне бастады. Өйткені ең басты кедергі – сол баяғы табысты растаудың жыры. Сол себепті де ипотека шартына сәйкес келмей, үй алудың жолын білмеген азаматтар жекелеген брокерлік компанияларға жүгінуге мәжбүр.

Ашық дереккөздерге сүйенсек, Қазақстанда тұрғын үй сатып алу немесе сату кезінде халықтың шамамен 60-70%-ы риэлторлар мен ипотекалық брокерлердің қызметіне жүгінеді. Әсіресе Астана, Алматы және Шымкент сияқты ірі қалалардағы екінші нарықтағы мәмілелердің басым бөлігі осы мамандардың қатысуымен өтеді.

Аружан Әлдебай – баспаналы болғысы келіп жүрген жандардың бірі, екі баланың анасы. Бірақ ешқандай санатқа кірмегендіктен, ресми табысы болмағандықтан, бала күтімінде отырғандықтан, баспана алу үшін ипотекалық брокерлерге жүгінгенін жеткізді.

– ЖОО былтыр бітірдім. Бала күтімімен үйде отырмын. Әзірге отбасымда күйеуім ғана жұмыс істейді. Табысы – 400 мың. Екі баламыз бар. Қалайда 2-3 бөлмелі үй алуды көздеп жүрміз. Бірақ жолдасымның табысы, зейнетақы жинақтары сай келгенімен, баяғыдан бері өтей алмай келе жатқан несиелеріне байланысты есеп-шоты бұғаттаулы. Кредиттің тарихнамасы да төмен. Сондықтан менің атыма ипотека рәсімдеу үшін делдалдарға жүгініп келеміз. Әлеуметтік желіден қарап, сенімдісін іздеп жүрміз. Бірде Астанадағы ипотекалық брокерлердің біріне барып жо­лықтым. Сонда 52 шаршы метр – 2 бөлмелі үйді 15 жылға айына 430 мың теңгеден төлеп тұруға ғана мүмкіндігіңіз бар деді. Алу үшін үйдің бастапқы жарнасы – 20%-ы, яки 6 млн теңге әкеліп құю керек екен. Мұндай қолайсыз шарттар жағаны ұстатты. Жалпы, баспана бағытына реформа қажет деп ойлаймын, – дейді елорда тұрғыны.

Түйткілдердің түйіні тарқамақ

Үкімет дерегінше, құрылысты қаржыландыру, дайын пәтерлерді сатып алу, инженерлік инфрақұрылымды дамыту және қолжетімді ипотека құралдарын кеңейту сияқты мемлекеттік қолдау шаралары жүзеге асырылуда. Осы шаралар аясында өткен жылы 218 миллиард теңгеге 14,5 мың жалдамалы пәтер сатып алынып, кезекте тұрған азаматтарға берілді. Сонымен қатар 14 мыңнан астам «несиелік тұрғын үйлерді» салу мен сатып алуға 140 мил­лиард теңге бөлініпті. 10,5 мың жер учаскесіне инженерлік желі тартылыпты. 68 мил­лиард теңгеге 2% және 5%-дық 5 мыңнан астам жеңілдетілген ипотекалық несие, сондай-ақ, «Наурыз» және «Наурыз-жұмыс­кер» бағдарламалары аясында 233 миллиард теңгеге 8,6 мың несие беріліпті.

Биыл жергілікті атқарушы органдардың бағалы қағаздарын сатып алу арқылы шамамен 11,5 мың кредиттік тұрғын үй салу мен сатып алуға 155 миллиард теңге қаражат жұмсау және 18,2 мың жеңілдетілген ипотекалық несие беру жоспарлануда екен. Биылдан бастап жалға берілетін тұрғын үйді сатып алу және инфрақұрылым тартуды қаржыландыру өңірлер мен жергілікті бюджеттерге аударылған жалпы сипаттағы трансферттер есебінен жүзеге асырылмақ.

Жуырда Үкімет отырысында Өнеркәсіп және құрылыс министрі Ерсайын Нағаспаев баяндама жасаған болатын.

– Өңірлердің әкімдіктері осы бағыттарды жеткілікті қаржыландыру үшін мүмкіндіктерді пысықтағаны жөн. Тұрғын үй саясатын біртіндеп жүзеге асыру азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін өте маңызды. Мысалы, өткен жылы мамырда заңнамаға түзетулер енгізіліп, әкімдіктердің тұрғын үйді есепке алу және бөлу функциялары «Отбасы банкке» берілді. Жалпы жыл бойы азаматтарға шамамен 8 мың жалдамалы тұрғын үй және 11 мыңнан астам жеңілдетілген ипотекалық несие берілді. Сонымен қатар Тұрғын үй туралы заңға түзетулер енгізіліп, бұрын «сатып алу құқығы жоқ» жалдамалы тұрғын үйді жеке меншікке аударуға рұқсат берілді. Нәтижесінде өткен жылы 15 мыңнан астам азамат аталған құқықты пайдаланды, – деп сендірген еді министр.

Қала құрылысы құжаттарын қабылдау процесін орталықтандыру мақсатында мемлекеттік қала құрылысы кадастрының автоматтандырылған ақпарат жүйесін енгізу көзделіп отыр. Енді құрылысты бақылау, құжат тіркеу – бәрі-бәрі орталықтандырылған цифрлық форматқа көшпек. Бұл өз кезегінде «сақалды» құрылыстарды азайтып, уақытты үнемдеуге жол ашатын көрінеді.

P.S: Біздің нарық жаңа ипотека бағдарламаларына сұранып тұр. Сонымен қоса, елімізде құрылыс материалдарын көптеп салатын кәсіпорындар қажет-ақ. Ең негізгісі: құжат кедергілері шешіліп, нарықта бәсеке артса, қос-қостан үй алатындарға шектеу қойылса, бірнеше жылдың ішінде халықты баспанамен қамту оңтайлы шешілмек. Себебі әр жанұя өзінің шаңырағында ғұмыр кешсе, қоғамдағы баспана мәселесінің түйіні тарқайтын түрі бар.

Олжас ЖОЛДЫБАЙ