Тұрғын үйлерді басқару қалай өзгереді?

0 14

Мемлекет басшысы 2019 жылғы 26 желтоқсанда қол қойған «Қазақстан Республикасының кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» Қазақстан Республикасының заңы биыл 7 қаңтарда күшіне енді. Осыған байланысты кондоминиум объектілерін басқару нұсқасы ретінде пәтер иелері кооперативтері (ПИК), тұтынушылық кооперативтері (ТК) 2022 жылдың шілдесіне дейін таратылуы тиіс.

Тұрғын үй-коммуналдық шаруа­шылық саласын реттейтін бұл заң қазіргі таңда кезігіп отырған саладағы бірқатар мәселелерді шешеді. Оның ішінде көппәтерлі тұрғын үйлерді кондоминиум нысаны ретінде тіркеуді реттейді және оңтайландырады, пәтерлер және тұрғын емес үй-жайлар иелерінің үйді басқарудағы құқықтарын қамтамасыз етеді, көппәтерлі үйлерді басқарушылар мен басқарушы компаниялар қызметтерін реттейді, ортақ мүлікке күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізудің жаңа тетіктерін енгізеді, пәтерлерді пайдалану, оларды тұрғын емес үй-жайларға ауыстыруда тұрғындардың келісімін алу сияқты мәселелерді реттейді, лифттерді қауіпсіз пайдалануды қамтамасыз ету үшін ұлттық стандарттар қолдануды, қызмет көрсетушілерді аттестаттаудан өткізуді және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласын цифрландыруды қарастырады.

Жаңа заңда не ескерілді?

Жаңа заң бойынша көппәтерлі үйді кондоминиум нысаны ретінде тіркеу керек. Оның жалпы ауданы анықталып, мүлік иесінің әрқайсының жеке үлесі айқын көрсетіледі. Яғни үйді басқаруда тең құқыққа ие болады. Пәтер иелерінің келісімінсіз жалпы мүлікті сатуға немесе жалға беруге заңмен тыйым салынады. Кейбір құрылыс компаниялары үйді тіркемей тұрып жертөле, ірге қабаттар сияқты ортақ мүлікті сатып жіберетін. Енді оған да тосқауыл қойылып, кондоминиумның нақты ауданы үйді жоспарлау барысында айқындалады.
Көппәтерлі үйлерді бұған дейін, негізінен, пәтер иелері кооперативтері басқарып келді. Олардың қызметіне көптеген сындар айтылды. Немесе құрылыс компаниялары меншік иелерімен келіспей, өздерінің басқарушы компанияларының қызметін таңатын. Жаңа заң бойынша пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлардың иелері басқарудың екі формасының бірін таңдауы тиіс: заңды тұлға ретінде мүлік иелерінің бірлестігін (МИБ) құрады немесе барлығы бірлесіп басқаратын қарапайым серіктестік болады. Екі түрінде де «бір үй – бір бірлестік немесе қарапайым серіктестік – бір шот» қағидаты жұмыс істейді. Яғни әр үйдің тұрғындары өз қаржыларын өздері басқарып, пайдалана алады. Немесе үйді басқару міндетін басқарушы адамға немесе басқарушы компанияға жүктей алады.
Жаңа заңның басты мақсаты – кондоминиумды басқарудың ескі әдісінен бір үйді басқарудың жаңа түріне көшу. Ол үшін қолданыстағы және тіркелген ПИК, ЖШС, ТК-лар бір жылдың ішінде КҮ-нің сайланған кеңесіне үй құрылысына, күтіміне және пайдалануына, сондай-ақ кондоминиум объектілерінің ортақ мүліктеріне қатысты барлық құжаттарды беруі, сосын ол құжаттар жойылуы тиіс. Егер құжаттар берілмесе, тұрғын үй комиссиясы басқарушы ұйымды мәжбүрлеп тарату үшін сотқа жүгіне алады. Дегенмен ПИК, ЖШС, ТК сервистік компаниялар ретінде 2022 жылдың 1 шілдесіне дейін жұмыстарын жалғастыра алады.

 

Ернар Қиябаев,
Нұр-Сұлтан қаласы бойынша Қалалық орта сапасы және бақылау басқармасы Есіл аудандық инспекциясының бас маманы:

– Бұрындары бір ұйым бірнеше үйге қатар қызмет көрсетсе де, бір-ақ есепшот ашатын болса, жаңа заңда әр үй үшін жеке-жеке шот ашу міндеттелген. Мұнда әр үйдің есепшотындағы қаржы тек сол үйдің ғана мұқтаждығына жаратылуы заңдастырылған. Бұған дейін тұрғын үйді пайдалану шығындарынан басқа қажеттіліктері үшін ақша жинау заңда қарастырылмаған, ал жаңа заң бойынша тұрғындар әр 1 шаршы метр үшін 13 теңгеден кем емес ақша төлеуге міндетті. Мысалы, жалпы аумағы 5 мың шаршы метр тұрғын үйден айына 13 теңгеден есептегенде  65 мың теңге жиналса, бір жылда ол 780 мың теңге болады. 10 жылда 7 млн 800 мың теңгеге жетеді. Тұрғындар үйдің күрделі жөндеуі үшін Үкіметке қол жаймай, өздері шотында жиналған әлгі соманы жұмсай алады.

 

Басқару органының құзырына не берілді?

Заң бойынша пәтер иелерінің жиыны жоғарғы басқару органы болып саналады. Яғни ортақ мүлікті басқару және оны күтіп-ұстау мәселелерін кеңесіп шешеді. Үй кеңесінің, ревизиялық комиссияның мүшелерін сайлап, қызметіне риза болмаса, олардың өкілеттіліктерін тоқтата алады. Үйді басқару формасын таңдап, шығындар жоспарын бекітеді. Үйге күрделі жөндеу жүргізу, ортақ мүлікті жалға беру сияқты маңызды шешімдерді қабылдайды.
Заңда үйді басқару міндеті жүктелетін адам немесе басқарушы компанияға нақты түсінік беріліп, олардың құқықтары мен міндеттері анық көрсетілген. Ортақ мүлік нысандарына күрделі жөндеу жүргізудің жаңа тетіктері енгізіледі. Меншік иелерінің бұл мақсатқа қаржы жинау тәртібі, қауіпсіздігін қамтамасыз ету және сақтандыру жайы, жинақтаушы шотқа салынатын қаражат көлемі айқындалады.
Сондай-ақ жаңа заң талаптары бойынша тұрғын емес үй-жайлар пәтерлерден оқшауландырылып, өздерінің бөлек есіктері болуы тиіс. Және бұл талап енді хостелдерге де таралады. Түнгі мезгілде тыныштық сақтау, айналадағы кісілердің мазасын алатын, шу шығаратын жұмыстар жүргізбеу, темекіні арнаулы орындарда ғана тарту сияқты өзге де талаптар айқындалады.
Лифттерді қауіпсіз пайдалану саласындағы мәселелерді шешу үшін бірқатар шаралар қарастырылған. Бұл мақсатта енді ұлттық стандарт әзірленіп, қызмет көрсетумен айналысатын заңды тұлғаларды аттестаттау көзделген. Саладағы жергілікті атқарушы органдар мен уәкілетті органның құзыреті айқындалады.
Тұрғын үй коммуналдық салада барлық бизнес үрдістердің ашықтығын қамтамасыз ету және барлық тараптың өзара іс-әрекетін жақсарту мақсатында саланы цифрландыру шаралары атқарылады. Ол үшін электрондық ақпараттық ресурстар мен ақпарат жүйелері енгізіледі.

Басқару формасы қандай болмақ?

Басқарудың бірінші нұсқасы – мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) коммерциялық емес заңды тұлға болып табылады. Бірлестіктің төрағасы бір жылға сайланады және осы мерзім ішінде барлық соттарда, мемлекеттік органдарда және ұйымдарда МИБ мүддесін сенімхатсыз қорғай алады.
Басқарудың екінші нұсқасы – қарапайым бірлестік (ҚБ) ол заңды тұлға емес, оны әділет органдарында тіркеудің қажеті жоқ. Пәтер иелері және тұрғылықты емес жылжымайтын мүлік иелерінің жалпы жиналысында сенімді тұлға сайланады. Оған МИБ төрағасы сияқты міндеттер жүктелетіндіктен, барлық көппәтерлі үйлердің (КҮ) тұрғындары оған аталған міндеттерді атқаруы үшін сенімхат жазып тапсыруы тиіс.
Егер МИБ төрағасы немесе ҚБ сенімді тұлғасы КҮ басқарумен толықтай айналыса алмаса, әйтпесе айналысқысы келмесе, басқарушыны, болмаса басқарушы компанияны таңдап алуға болады. Олардың дербес сертификаты, лицензиясы, яки аттестаты болуы керек. Сондай-ақ басқарушы компания бірнеше үйлермен қатар жұмыс істей беруі мүмкін.

Жаңа заңның артықшылығы

Тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық мәселелері бойынша жаңа заңға сәйкес жеке кәсіпкерліктер, жауапкершілігі шектеулі серіктестіктер 2021 жылдың қаңтарына дейін үйді басқарудың мүлік иелерінің бірлестігі (МИБ) немесе қарапайым бірлестік (ҚБ) формасына көшіп болуы тиіс. Ал ПИК-тің, өндірістік кооперативтердің жаңаша нысанға ауысуына 2022 жылдың қаңтарына дейін мерзім берілген. Қазіргі күні ҚР Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері жөніндегі комитеті аталған заңның 19 баптан тұратын заңішілік актілерін әзірлеп жатқан көрінеді.

Пікір жазу

Почтаңыз жарияланбайды