Көппәтерлі тұрғын үйлердің иесі кім?

0 9

Баспаналы астаналықтардың көпшілігі ПИК қызметіне көңілі тола бермейді. Содан да болар, қолданыстағы ПИK (пәтер иелерінің кооперативі) алдағы уақытта қызмет көрсету аясын өзгертіп, МИБ (мүлік иелерінің бірлестіктері) немесе ҚС (қарапайым серіктестік) болып ауыстырылып жатыр.

House resting on calculator concept for mortgage calculator, home finances or saving for a house

Оның қаржылық схемасы да аса күрделі әрі қазіргідей жабық емес. Бір үй – бір басқару органы (МИБ немесе ҚС) – екі банктік шот (ағымдағы және жинақ). Бұл да өзіміз үйренген ПИК-ке балама ұйым секілді, дегенмен ендігі жерде жауапкершілік тұрғындарға ауысып, меншік иелері өздері баспаналарын қадағалап, жұмысын өздері жүргізеді. Бұл жаңалық қолданыстағы пәтер иелерінің кооперативін 2022 жылғы 1 шілдеге дейін қайта құру қажеттігін алға шығарды.

Өзіміздегі өзгерістер әлемдік тәжірибенің озық үлгісінен таңдалғаны белгілі болар. Сол себепті де әлемдегі тұрғын үйлердің басқарудың қалыптасқан дәстүрлеріне қысқаша шолу жасауды қажет деп шештік.

Ең алдымен біз тәжірибесіне сүйенгелі отырған шет елдерде көппәтерлі тұрғын үйлерді басқару кәсіпкерліктің бір түрі ретінде қалыптасқан. Яғни ол бизнес нысаны ретінде жекеменшік иелерінен сыйақы алады, олар өз кезегінде ғимаратты күтіп-ұстауға жауапты.

Бұл ретте басқарушылық шешімдерді, бірінші кезекте, қаржыны басқару және тауарлар мен қызметтерді сатып алуға келісімшарттар жасау туралы үй иелері серіктестігінің (бірлестіктерінің) басқару органдары қабылдайды.

Шетелдік тәжірибенің бізде жоқ басымшылығы бұл саланың мамандарының кәсіби біліктілігіне көңіл бөлінген. Елдерінде басқарушы компаниялардың мамандарын даярлайтын орталықтар бар. Басқарушылардың біліміне мән беріліп, кәсіби менеджмент қауымдастықтары осы салаға қажетті негізгі және қосымша білім беру курстарын ұсынады. Мұндай курстарда оқыту байыпты білім мен практикалық дағдыларды қалыптастырады. Тұрғын үйді басқаруда мамандарды даярлаудың маңыздылығы сол, көптеген политехникалық университеттер мен бірге арнайы колледждер менеджер мамандығына оқытып, оны бітірген соң бірден жұмысқа кірісуге мүмкіндік беретін негізгі білім береді.

Жылжымайтын мүліктерді басқару ісінде аса талапшыл ретінде Германия үлгісін алып қарауға болады. Арнайы біліммен қатар басқарушының басқа жоғары дипломы, экономист, заңгер, инженер немесе әлеуметтік қызметкерлерге қажетті санатты білігі болып, тек жеке басының қасиеттерімен қатар келіссөз жүргізіп, тұрғындармен тіл табыса алатын, ара-тұра туындайтын дауларды шеше алатындай қабілетті болуы тиіс. Талап осындай. Десе де немістердің тек 20 пайызының ғана жеке жылжымайтын мүлігі бар. Көпшілігі баспана жалдайды, сол себепті тұрғын үйді жалға алу жоғары дамыған. Бұл жағдайда кіреберістің немесе бүкіл үйдің иесі, оның өкілі жалға алушылардан жалдау ақысы мен қызмет көрсету ақысын алады, ал қалған төлемдер ресурс жеткізуші ұйыммен келісім бойынша коммуналдық қызметтерге тікелей түседі. Әрбір көпқабатты үйде ғимарат менеджері болады. Олардың міндеттеріне үйді басқаруға байланысты ұйымдастырушылық мәселелер кіреді. Үйдің әр қабатында пәтершілердің бірге тұру стандарттары мен ережелері ілінген. Көбінесе олар кіреберісте және үйдің алаңқайларында тәртіп пен тазалықты сақтауды нықтайды. Егер үй басқармасы болмаса, онда коммуналдық және тұрғын үй қызметтерін көрсету, қар мен қоқысты шығару мәселелерін шешуге барлық жауапкершілік үй тұрғындарына түседі.

Венгрияда «Пәтер иелерінің ассоциациялары» туралы заңға сәйкес кондоминиум объектілерінің менеджерлері болып тек тиісті кәсіби дайындығы бар адамдар бола алады. 1999 жылдан бастап елде «кондоминиум менеджері» және «жылжымайтын мүлік менеджері» мамандықтары бойынша курстарға мемлекеттік лицензия алды. Екі курс да кәсіби дайындық критерийлеріне сәйкес келеді және емтихандар Венгрияның Ішкі істер министрлігінің бұйрығына сәйкес қабылданады.

Францияда өткен ғасырдың 90-жылдары сумен қамтамасыз ету, қоқыс жинау және көшелерді тазалау жүйесі жекешелендірілген болатын. Коммуналды қызметтер мен қоғамдық көліктің бірқатары жеке секторға өтті. Мұндағы тұрғын үйлерді басқару бұл елдердің өкілеттіктері мен міндеттерінің үлкен саны бар ең кіші және тұрақты әкімшілік-аумақтық бірлігі – коммуналардың құзыретінде. Коммуна – осыдан екі ғасыр бұрын қабылданған әкімшілік-аумақтық ұйым. Қазір елде 36000 коммуна бар, оның басым бөлігі – ірі қалалардан алыс аймақтарда.

Бұл елде 1,4 миллион үй 70 мың акционерлік қоғамға – тұрғын үйдің меншік иелеріне біріктірілген. Олардың 50 мыңы жылжымайтын мүлікті басқарушы компаниялардың (операторлардың) қызметін пайдаланады, 20 мыңы дербес басқарылады. Оператор (басқарушы компания) бірінші кезекте қызметтер мен бағалардың шарттары мен тізімін көрсететін басқару шартына сәйкес және сәйкес күнделікті басқаруға жауап береді.

Пайдаланушы ұйым тұрғын үй-коммуналдық қызметтерді не дербес, не мамандандырылған компаниялармен келісім бойынша көрсетеді (жөндеу мен құрылыс, аумақты тазалау, қар, күзет, қоқыс шығару және т. б.). Жұмыс істейтін ұйым жыл сайын жалға алушыларға кірістер мен шығыстар, сондай-ақ пәтер иелері қоғамының балансы туралы есеп береді. Хельсинкидің өзінде барлық коммуналдық жүйелерді қала әкімшілігі басқарады.

АҚШ-та үйдің ішіндегі инженерелік желілерді бір фирма, жылыту, электр құрылғыларының көрсеткішткерімен екінші фирма, жылыту жүйесін қамтамасыз ететін басқа фирма болса, тағы сол сияқты әрқайсысына жауапты бірнеше фирмалар жұмысты қатар жүргізеді. Бұл істі басқаруда да маманның біліктілігі маңызды. Ол үшін үй иелеріне келісімшарттық нарықты және әртүрлі технологияларды қолданудың артықшылықтарын түсіндіретін, нарықтағы бағаны білетін, қаржыландырудың әртүрлі құралдарын меңгерген және осы мәселелер бойынша кеңесші қызметін атқаратын менеджер қажет.

Басқару формасының қай үлгісін алып қарасақ та, қызмет көрсету операторларына төленетін қаржы жеке тұрғындардың қалтасынан төленеді. Мәселе сол қаржыға қандай қызмет алуында ғана.

Пікір жазу

Почтаңыз жарияланбайды

4 + 3 =