Делдалдықтың тетігі осал, кетігі көп

0 443

Қазіргі кезде кез келген қаладан баспананы сатып немесе жалға алу мәселесінде қазақ қоғамы онша бас қатыра қоймайтын болды. Қалтасында қомақтылау қаражаты бар адамға делдал көмегіне жүгінерлік мүмкіндік әлдеқашан-ақ туған. Елімізде ілгерілі-кейінді жұмыс атқарып жатқан ірілі-ұсақты риэлторлық компаниялар баршылық. Біз мүмкіндігімізше солардың қызмет көрсету сапасы туралы арнайы зерттеу жүргізіп көрген едік…

«Жабайы» нарықтың жұрнағындай…

Жалпы, риэлтор дегеніміз – жылжымайтын мүлiк нысандарына қатысты шараларды жүзеге асыру саласында арнайы бiлiм алған маман, жылжымайтын мүлiк нарығындағы жол сiлтеушi. Ағылшын тiлiнде «realty» сөзi «жылжымайтын мүлiк» деген мағына бередi және «жылжымайтын мүлiктi сататын агент» деген де ұғымға ие. Білуімізше, бұл сөздiң шығу төркіні АҚШ-тағы Риэлторлардың ұлттық ассоциациясының құрылуымен байланысты көрінеді.
Ал, Қазақстандағы риэлторлық қызмет түрi 90-жылдары жұрттың ептеп делдалдықты меңгеру сәтінен басталған. Отандық тұтынушылар сол «жабайы қарым-қатынастан» заң шеңберіндегі байланысты қалыптастыру әрекетіне көшкен мамандарды риэлтор ретiнде ХХI ғасырда ғана таныды. Қазір елімізде 2007 жылдың 19 сәуiрінде Алматыда өткiзiлген риэлторлардың III құрылтайы қарсаңында бекітілген «Риэлторлар күнi» кәсiби мерекесі де бар.
Риэлтор жұмысы негізінен тұ­тынушыларға кеңес беріп, қызмет көрсету туралы келісімшарт жасау, тапсырыс берушінің сұранысына байланысты жылжымайтын мүлікті таңдау, оны сату (БАҚ-та жүйелі түрде жарнамалар, көрмелер ұйым­дастыру, барлық мәмілелерді ба­қылауда ұстау), тапсырыстық базаны жүйелі түрде толықтырып отыру міндеттерін қамтиды. Ал, жылжымайтын мүлікте жұмыс жасау үшін арнаулы мамандар 25-45 жас аралығында болуы керек. Орта және жоғары білімі, адамдармен қарым-қатынас жасау белсенділігі бар адамға мұндай жұмысты игеру онша қиын емес. Бұл ретте риэлторлыққа тек тәжірибиелі мамандарды ғана алады деу – жаңсақ ұғым. Бірталай риэлторлық компанияларда үміткерлерге жаңа кәсіпті үйренуге мүмкіндік беріп, жан-жақты оқытатын бағдарламалар бар. Сонымен қатар, Қазақстан
риэлторлары бiрiккен қауым­дастығы (ҚРБҚ) отандық жоғары оқу орындарында риэлторлар даярлайтын бөлiмдер ашуды да жоспарлап отыр. Өйткені, бізде олардың біліктілігін арттыратын арнаулы оқу орындары жоқ. Сонда да аталған қауымдастыққа мүше ARE, Umex, ЦКН, «Абсолют» сияқты агенттiктерде оқу бағдарламасын АҚШ Риэлторлар академиясымен бiрiге отырып түзген «Риэлторлар мектебi» жұмыс iстейдi.
Енді риэлторлық компа­ния­лардың қызметіне жүгіну барысына келер болсақ, жылжымайтын мүлік саласындағы кәсіпқой мамандардың тұтынушы берген параметр­лер бойынша үй іздеумен және таңдаумен айналысуы тапсырыс берушінің уақытын үнемдеуге сеп. Ол үшін делдалдық қызметке сатып алатын жылжымайтын мүліктің құнынан 1-ден 5 пайызға дейін ақы төлеу шарт.
Үй сатып алу оңай шаруа емес­­тігін ескерсек, кейіннен өкі­­ніп қалмас үшін, туындауы
мүм­­кін кез келген мәселені қаперге алған жөн. Риэлторлық ұйымды таңдағанда, олардың ішіндегі «ауа­дан ақша сауатындар» барын ескеріп, үйді қалай таңдау керектігі туралы дәйекті ақпараттармен қаруланып алмаса болмайды.

Баспана бағасы шарықтап тұр

                                                                                                                                                                                                                                                 Әлемдік ахуал әлі күнге дейін құбылып, көптеген адамдар «доллар құлдырайды» деп қауіптенгенмен, 2009 жылмен салыстырғанда, Қазақстанда жылжымайтын мүлік нарығындағы баға әжептәуір өскен. Бірақ, шаршы метрлері ұлғайған жоқ.
Риэлторлардың айтуынша, биыл тұрғын үй бағасы 7-8 пайызға, кейбіреулері 13 пайызға дейін қым­баттапты. Ал, Астана нарығына ма­манданған риэлтор Олжас Елубаев мұндағы үйлердің Алматы, Атырау, Ақтау, Ақтөбе деген «А»-дан бас­талатын қаладағылардан сәл арзандау екендігін алға тартады. Сонда да баспанасы жоқ елордалықтар көбінесе мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасына үміт артады екен. Ал, өзінің басқаруындағы «Realty-DELUXE» тұрғын үй агенттігіне әдетте пәтер іздеуге бос уақыты жоқ адамдар хабарласады. Агенттік қызмет көрсету келісімдерін тір­кеп, ашық түрде жұмыс істеуге тырысқанымен, клиенттері әлі де аздау болып тұр. Өйткені, Астанада ол сияқты 200-ге жуық жылжымайтын мүлік агенттігі жұмыс істейді.
Мысалы, Астанада салынып жат­қан пәтерлер 1 шаршы метр үшін 700-1200 долларға бағаланады. Қайталама нарықта 20 жыл бұрын салынған үйдің 1 шаршы метрі – 1200-1300 доллар, бизнес-класс – 1600-1700 доллар және элит-класс шамамен 1900-2500 доллар тұрады. Қазір елордада құрылысы жүріп жатқан үйден шаршы метрі үшін 650 долларға пәтер сатып алуға да болады екен. Ал, үй тапсырылғаннан кейін бір жыл өткен соң, сол пәтерді әктелмей өңделген түрінде шаршы метрі үшін 1100 долларға және әктелген өңдеумен шаршы метрі үшін 1250 долларға сатуға мүмкіндік бар. Бір ғажабы, нарықтың құрылымдары әртүрлі болғанына қарамастан, Астана мен Алматыда «эконом» деңгейдегі баспанаға үлкен сұраныс байқалып отырған көрінеді. Доллар көтеріліп, еуро төмендегенде ұсыныс бағасы артады десек те, мәмілегер сатушылардың үлкен жеңілдік жасайтыны белгілі. Бірақ, «Елімізде бір адамға жылына 0,4 шаршы метр үй салынса, Еуропада 1 шаршы метр салынады. Сондай-ақ, республикада апатты және ескі үйлер өте көп» дейді Қазақстан риэлторлары бірлескен қауымдастығының президенті Асқар Мұқашев. Оның айтуынша,
2009 жылы сатып алушылар үйлерді тіптен арзанға сатып алып жатты немесе нарықтағы бағаның кезекті құлдырауын күтті. Сатып алу қа­білеті 2010 жылы қайта жанданған. Нәтижесінде, 2011 жылдың алғашқы жартысында баспана сатып алу-сату мәмілелерінің саны 13,7 пайызға
артты. Бұл жерде банктердің па­йыздық мөлшерлемелерді азайтуы да елеулі рөл ойнаған. Ал, халық арасында ипотека аса сұранысқа ие емес. Банктер де қарыз алушыларға талаптарын қатайтқан.
Негізінде, риэлторлық кәсіп туралы заң қабылдап, сол арқылы бір стандартқа жүгініп, бағаны ретке келтіруге болатын сияқты. Әйтпесе, бүгінде әр компанияның өз қызметіне өзі делдалдық пайызын белгілеп алып, жылжымайтын мүліктің бағасын жасанды түрде қолдан көтеріп отырған жайы да байқалуда. Бұл дұрыс емес.
Мысалы, бертінде құрылып, әлеуметтік шешімдер қабылдау жө­нінен әжептәуір қалыптасып алған Қазақстан риэлторлары бiрiккен қауымдастығының басшылығы өздерін «кәсiби тұрғыда жетiлген риэлторлық құрылымдардың ашық, демократиялық, коммерциялық емес бiрлестiгi» деп таныстырады. Олардың алға қойып отырған мақсаты – заңдық базаны дамыту жолымен өркениеттi жылжымайтын мүлiк нарығын қалыптастыру. Сондықтан қауымдастық өкілдері болашақ заңнамаларының жобасын да дайындап қойған. Сол негізде риэлторлық компанияларға арналған заң шығарылса, күн санап шарықтап бара жатқан үй бағасы да тұрақталады деген сенімде.

Арнаулы заң қабылдамаса болмайды
Иә, бар мәселе еліміздегі риэл­торлық бизнесте ортақ жүйенің жоқтығынан өрбиді. Мысалы, Ресейде қазір риэлторлық компаниялар өз еріктерімен сертификат алып, кәсіптерін сақтандыруда. Сонымен қатар, оларда өзін-өзі реттеу заңнамасы талқыға салынып отыр.
Басқа да дамыған елдерде мемлекет азаматтардың құқыларын қорғау үшін риэлторлық қызметті реттеуге белсенді қатысып тұрады. АҚШ-та, Германияда, Канадада риэлторларға қатысты нақты талаптар қойылған. Ұлыбритания, Бельгия, Испания елдерінде де ондай қызмет нарығын реттеу функциясы алақол қатысушыларға тосқауыл қойып, өзін-өзі реттей алатын ұйым­дарға берілген. Сингапурде арнаулы тұрғын үй қоры бар. Әлеу­меттік-демократиялық сая­сат­тың нәтижесінде, бұл қорда жинақтау жүйесі қалыптасқан. Ол бо­­йынша әр жұмысшы баспаналы болуға құ­қылы. Яғни, жинақтау жүйесіне жұ­мысшылар өз жалақысынан ай са­йын салым жасап отырады. Міне, осылайша 20 жылдың ішінде Сингапур айқын әрі бағасы тұрақты жылжымайтын мүлік нарығын қалыптастыра алды. Мұндағы азаматтардың әл-ауқаты тез артып, нарықтағы бағалар да ақылға қонымды болып шықты.
Сосын, еуропалық елдерде жеке­меншiк иесi сатуға бекiнген үйiн сатып алушыға өзi көрсетпей, риэл­торлардың көмегiне жүгi­недi. Әрбiр сатылатын нысанда риэл­торлық ком­панияның байланыс телефондары көрсетiледі. Бiрiншi кезекте олар ұсынылатын қызметтiң сапасына жауап беруi тиiс.
Ал, бізде олай емес. Мәселе мемлекет тарапынан реттелмегендіктен, Қазақстан риэлторлары бірлескен қауымдастығының рөлі шамалы болып тұр. Оның мүшелігіне небары 60 риэлторлық компания қабылданған. Сертификаттаудан соның тек 9-ы өтсе, 130 маман ғана аттестатталған. Тым аз көрсеткіш, әрине!
Қазақстандағы риэлторлық қыз­метті мемлекеттік реттеу қажеттігін биыл Мәжілістің жалпы отырысында Премьер-министр Серік Ахметовке сауал жолдаған депутат Тұрсынбек Өмірзақов та мәлім етті. «Статистика агенттігінің деректеріне сәйкес, 2013 жылғы 1 қаңтарда жылжымайтын мүлік операцияларымен айналысатын 15,4 мың заңды тұлға тіркелді. Жылжымайтын мүлік операцияларынан түсетін табыстың үлесі жалпы ішкі өнімге 7 пайызды құрап, 2012 жылғы қаңтар-қыркүйек айларында 1,5 триллион теңгеге жетті. Осындай жағдай бола тұра, Қазақстанда риэлторлық қызмет мемлекет тарапынан еш реттелмейді. Соның салдарынан риэлторлық қыз­мет нарығының жағдайы туралы дәйекті ақпарат болмай тұр. Кәсіби емес риэлторлар санының артуы азаматтардың құқыларын өрескел бұзады» дейді ол. Ал, Қазақстан риэлторлары бiрiккен қауымдастығының бұрынғы президентi Абылайхан Саматдин: «Жылжымайтын мүлік нарығында заңсыз жұмыс істей­тін­дерді ауыздықтау үшін ғана заң қа­былдау керек деген – қате түсінік. Риэл­торлық қызмет жылжымайтын мүлік нарығына тікелей байланысты барлық саламен ұштасады. Демек, бұл – еліміздің тұрғын үй саясатынан бастап, екінші деңгейдегі банктердің ипотекалық саясатына дейін тығыз қарым-қатынаста қарастырылатын кешенді мәселе» деген пікірде.
Рас, бүгінде мемлекет тарапынан тұрғын үй құрылысын дамытып, баспанаға қол жеткізуді арттыру бо­йынша кешенді шаралар қабылданып жатыр дегенмен, оны жалға беру белсенділігі көп ретте көлеңкелі болып табылады. Осындай жағдайларды алақол меншік иелері мен делдалдар, әсіресе, кәсіби емес риэлторлар пайдалануда. Соның кесірінен азаматтық құқықтың өрескел бұзылып жатқаны – шындық. Айқын бір дәлелі, бір пәтер бірнеше клиентке жалға беріледі де, көптеген отбасылар алдын ала төлеуге жұмсалған ақшаларынан айырылады. Меншік иелері кейде балалы отбасыларды алдын ала ескертпей әрі шығындарын өтемей үйден шығарып жібереді. Ал, осылайша нақты шарттардың болмауы салдарынан, сондай-ақ, көптеген риэлторлар келісімнің заңдылығына жауапты болып табылмайтындықтан, олар да, алақол жалға берушілер де жазадан сытылып кетіп жатыр. Мамандардың айтуынша, бұл – еліміздегі тұрғын үй саясатының, тұрғын үй құры­лысына арналған жинақтау жүйе­сінің, оны сақтандырудың, екін­ші деңгейдегі банктердің ипо­те­калық саясатының дұрыс түзіл­ме­гендігінің салдары. Сол себепті, біздегі жылжымайтын мүлік нары­ғында әлеуметтік стандарттар есепке алынбайды. Нарқымыз да, парқымыз да – жабайы. Ал, на­рық­тың кетігі мен тетігін әбден сүз­гіден өткізіп алған абзал.
Егер арнаулы заң қабылданар болса, ол жылжымайтын мүлік агенттігі мен оның тұтынушыларын «қара маклерден» қорғай алатын еді. Сондай-ақ, нарықтан ел бюджетіне түсетін салық­тың көлемі күрт артады. Ол үшін риэлторлық компанияларды саналы түрде салық төлеуге міндеттеу жағы заңда қатаң көрсетілуі тиіс. Сонда ғана жылжымайтын мүлікке қатысты барлық операция агенттік арқылы жүргізіледі де, сол арқылы нотариус деңгейіндегі құқыққа ие болған риэлторлар келісімшарт үшін барлық жауапкершілікті өзіне жүктейді.
«ҚР Риэлторлық қызмет туралы» заң бойынша Қазақстан риэл­торларының біріккен қауым­дастығына мүшелікке тіркелмеген адамдардың бұл қызмет түрімен айналысуларына тыйым салуға тиіс. Ал, еліміздің жылжымайтын мүлiк нарығында тер төгiп жүрген ең iрi риэлторлық компанияларды
бiр арнаға тоғыстыру – аса қажет. Ережелер жүйеленiп, кәсiби тұр­ғыда сұрыпталса, бұл нарыққа қаты­сушылардың барлық іс-қимылы халықаралық талаптарға сәйкес, ашық және айқын болар еді.

Еркеғали БЕЙСЕНОВ

Пікір жазу

Почтаңыз жарияланбайды

4 + eighteen =